今回、分譲マンションを賃貸する場合に知っておかなければ後々トラブルになりやすい「原状回復」があります。昔からトラブルは多かったのですが、現在もトラブルになりやすい傾向にあります。トラブル事例も含めご紹介します。

賃借人の原状回復義務とは何か・・・
賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、
１）賃借人の故意・過失
２）その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損
を復旧することと定められております。
※借りた時の状態に戻す、全てを新品に戻すという意味ではありません。

原状回復ガイドラインとは・・・
賃借人退去時の負担割合等についての一般的な基準を示したもの
「原状回復ガイドライン（国土交通省発行）」⇒平成23年8月に改定

失敗事例１）入居した当時の状況があいまい・・・
賃借人の退去後に室内状況をチェックした上で「原状回復」の対象となる箇所を賃借人に話していくことになります。賃貸人、賃借人双方の入居当時の記憶は入居した年数が経過すればするほどお互いにあいまいになります。

失敗ケース
入居当時に賃貸人も賃借人も退去する時のことまで考えていなかった為、
入居当時の室内（内装）状況は写真や書面等で残していませんでした。
結果、入居当時との違いが判断できない箇所については請求できずに明らかな箇所だけ賃借人同意の上で請求をして終わりました。

『原状回復』でのトラブルを防ぐ為の事前確認
賃貸する前にまずは原状を把握することが肝心です。賃借人の入居時と退去時に
お部屋の中をチェックすることで、トラブルになる可能性は比較的低くなります。

失敗事例2）「原状回復」という言葉からの思い込み　　
賃貸を初めて募集する際に募集家賃や契約条件などは依頼する不動産会社と必ず打ち合わせや説明があります。しかし、賃貸募集をする前に、依頼した会社から賃借人が退去した時の「原状回復」などは何も説明がなかったという話を良く聞きます。

失敗ケース
賃貸募集する前に室内のクロスや床のカーペットを張り替えてすべての内装を行って賃借人に住んでもらいました。当然、賃借人も退去する時には室内が汚れている状態であればすべて内装して引き渡してもらえると考えていました。
しかし、結果的には賃借人からは一部分の負担にとどまり、内装費用全額を請求できずに終わりました。未だに釈然としない気持ちです・・・

１）原状回復のポイント！
賃借人（入居者）には、退去時に内装の汚れ・破損を当初の状態に復元する義務があります。建物価値の減少の考え方は下記の通りとなります
1.建物・設備等の自然的（時間の経過）な劣化・損耗等（※1.経年変化）
⇒賃貸人負担
※賃借人には原状回復義務がないと定め、負担義務はありません
2.賃借人の通常の使用の使用に生ずる損耗等（※2.通常損耗）
⇒賃貸人負担
※賃借人には原状回復義務がないと定め、負担義務はありません
3.賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超える
ような使用による損耗等
⇒賃借人負担（経過年数、入居時の状態を基に判断）

３）賃貸借契約終了後の敷金の清算・修繕請求
賃借人（入居者）との賃貸借契約終了後（退去後）、『原状回復』の対象になる箇所の修繕
費用を敷金で清算することになります。
修繕費用をどのくらいの範囲まで請求できるのか

『原状回復』は、毀損部分の復旧であることから、可能な限り毀損部分に限定し、
毀損部分の補修工事が可能な最低限度を施工単位とすることを基本としております。
・畳やふすま・・・原則１枚単位
・壁クロス・・・・１面分単位、あるいは?単位
・フローリング・・１枚分、あるいは?単位
※国土交通省から出されています『ガイドライン』を
基準・参考に請求していくことで敷金の清算時に
トラブルを防ぐことができます。
入居時の状態と賃借人負担割合（耐用年数6年）
賃借人負担割合（原状回復義務がある場合）
※入居時の設備等の状態により、左方にシフトさせる。新築や交換、張替えの直後であれば、始点は（入居年数、割合）＝（0年、100％）となる。
補足：入居直前に張替え・交換等を行った場合には、グラフは価値100％が出発点となるが、そうでない場合には、当該賃貸住宅の建築後経過年数や個々の損耗等を勘案して1円を下限に適宜グラフを決定することとなります。