知識で差がつく!資産運用の賢い続け方

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2014.10.17
空室対策Part.1 〜市場動向と空室の問題点把握。決まらないお部屋はない!!〜

賃貸アパート・マンション経営を継続して行う場合に絶対について回るのが、「空室対策」です。入居者様は入居後、末永く住み続けていただくことは、アパート・マンション経営をしているオーナー様にとっては一番の安心と幸せなことでしょう。
これは常日頃、弊社社員も管理物件入居者様に永く快適に住んで頂くように日々努力しております。
しかし、近隣に新築アパート・マンションが建築されて家賃設定も周辺と比較してみたら割高感がある状況が生まれる・・・。こうなってしまったら入居者様は、他に引っ越していくのは自然の摂理のようなことだと思いますし、オーナー様もご納得いただけることでしょう。


札幌は全国でも1位、2位を争う空室率の高い都市です。
したがって物件価格が下がり、表面的な投資利回りの高い地域です。
総務省「住宅・土地統計調査」の結果から導き出される空室率は、実に「5戸に1戸が空室の時代」になっております。そして将来的にも、空室率はまだまだ上昇すると思われます。
理由としては、景気が悪い、少子高齢化が進み人口減少といった世の中の情勢に起因するのもありますが、所有している物件自体に何か問題があるから空室が埋まらないのか?
それとも募集の仕方に問題があるから埋まらないのか?
今回のコラムでは「空室物件の問題点把握」ということについて纏めてみました。


 


□相場より家賃が高いかも・・・。
入居者も物件を借りる際には、その地域の家賃相場を調べます。物件の状態にもよりますが、相場よりもかけ離れて家賃が高いと客付けが難しくなります。
相場と比較して適正な家賃となっているのかがポイントです。


□設備が充実していないかも・・・。
最近の賃貸アパート・マンションでは、ウォシュレット・TVモニターホンが設備として付いているのは当たり前。オートロックやエアコン、浴室乾燥機付きの物件もあります。
設備のグレードアップを怠っていると時代遅れになっている可能性があります。


□物件管理が行き届いていないかも・・・。
共有スペースが汚れている、壊れた設備が修理されていないなど物件管理が行き届いていないと入居者が快適な生活ができず退去してしまうケースがあります。
また、入居希望者が内覧する場合も意外と細かい部分まで見ています。
弊社では専門の巡回スタッフが地域事に担当する事により、建物の美観維持に注意しております。


□築年数が古く建物が老朽化しているかも・・・。
建物も15年〜20年ともなるといろいろな問題が出てきます。外観の見た目の悪さや内装が古い、間取りが今のニーズと合わないなどタイミングを見計らいリフォームなどをしておかないと古さだけが目立ってしまいます。


□募集活動が積極的に行われていないかも・・・。
物件に問題がなくても客付けをお願いしている不動産会社や管理会社が募集活動をしっかり行っていなければ空室は埋まりません。
空室情報が適正に仲介業者様に出回らなければ、入居希望者様の目に触れる機会も激減するので空室は埋まりにくくなります。


長期空室の原因は一つではなく、こうしたものが複合的に重なっている場合が多いのです。
空室対策として上記のように賃料改定や内装、入居者募集、建物管理、既存入居者対応など見直すことは決して間違った対策ではありません。
駅からの距離、築年数、設備、募集条件が同等物件でも決まる物件と決まらない物件があるのは、営業力の違いかもしくは物件力の違いです。
問い合わせや内覧数が多いにも関わらず、決定力にかけるのであれば、問題は物件の設備や管理状況にあるでしょう。逆に問い合わせ自体少ないのであれば、募集活動が効率的に出来ていないということです。今一度、行っている空室対策が適切なものなのか、見直してみてはいかかでしょうか。


次回のコラムでは、弊社で行っております様々な空室対策商品についてお伝えさせて頂きます。

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