知識で差がつく!資産運用の賢い続け方

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2015.01.24
分譲マンションを賃貸するか?売却するか? 【No2】

売却をメインに検討された所有者様の場合


一度、賃貸した場合(普通借家契約)、一般的には賃借人が退去されるまで貸さなければなりません。弊社で賃貸管理させて頂いている所有者様の中には賃借人が退去した後は売却すると決められている方もいらっしゃいます。しかし多くの所有者様は賃借人が退去した時点で賃貸か売却かで検討することになります。


 「売却」を検討される際には以下の条件を参考にしています。


 1  将来先、戻る予定がなくなった所有者様 


→ローンの残債額と売却できそうな金額の比較で検討する
→再度、賃貸する場合の家賃再設定(通常は下がります)から収支計算で検討する


【ポイント!】


売却を前向きに検討する時は「とりあえず賃貸する」という選択は捨てるべきです!
なぜなら再度、賃借人が入居してからでは賃貸期間中に「やっぱり売却する」と気が変わったとしてもなかなか所有者様の要望通りに賃借人が明け渡して頂けるケースが少なく、売却したくてもできないことになります。


 2    年々、賃貸中に設備の不具合等で支出が増えてきた所有者様


→ 賃借人が退去された後に室内状況や今後かかる内装費用から検討する
→ 管理組合の大規模修繕予定やマンションの築年数から支出予想額で検討する


【ポイント!】


賃貸中は賃貸人の責任・義務として設備等の不具合は修繕しなければなりません。
(賃借人の故意・過失によるものは除く)
特に給湯機器や暖房機器、システムキッチンや給水・排水設備などの修繕費用は所有者様に大きな負担となります。
「こんなに修繕費用がかかるくらいなら売却した方が良かった」と言われる所有者様は少なくありません。管理をさせて頂いている私としては複雑な気持ちになります。
最善の選択ができるように検討することが重要です。


余談になりますが、所有者様の中には早く成約することを重視される方もいらっしゃいます。
売却をメインに検討された結果、『売却と賃貸を同時に募集する』という選択もあります。
今までに弊社で同時募集した分譲マンションでは実際に成約になった比率としては売却の方が多い結果となっています。所有者様は是非ご相談ください。

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